[NYT]The Summer of NIMBY in Silicon Valley’s Poshest Town
하지만 올 여름, 그들 중 일부는 그들의 가장 위협적인 상대인 다세대 타운하우스를 만났습니다.
그들의 전투는 실리콘 밸리에서 가장 배타적이고 부유한 마을 중 하나에서 벌어졌습니다. 캘리포니아의 애서턴, 스탠포드 대학 바로 북쪽에 있는 4.9 평방 마일의 인구 7,500명의 거주지입니다. 그곳에서 기술 최고 경영진과 벤처 투자가들은 그들의 사유지 근처에 있는 1에이커의 땅에 한 채 이상의 집이 존재할 수 있다는 망상에 함께 뭉쳤습니다.
그들의 무기요? 글자가 강렬합니다.
신축 가능성에 직면하자, 넷플릭스의 최고 통신 책임자이자 애서튼 거주자인 Rachel Wheetstone은 시의회와 시장에 그녀가 교통, 나무 제거, 빛과 소음 공해, 그리고 학교 자원에 대해 “매우 걱정”한다고 편지를 썼습니다.
또 다른 현지인, 금융 기술 회사 SoFi의 최고 경영자인 Anthony Noto와 그의 아내 Kristin은 강도 및 절도가 이미 너무 심해져서 그를 포함한 많은 가족들이 사설 경비원을 고용했다고 썼습니다.
투자회사 벤치마크의 설립 파트너인 그들의 이웃 브루스 던레비와 그의 아내 엘리자베스는 그 개발이 나무 제거를 규제하는 애서튼의 헤리티지 트리 조례와 충돌하고 있으며, “더 이상 자연이 교외가 아닌 도시”를 만들 것이며, 그것이 주민들이 그곳으로 이주한 이유가 아니라고 말했습니다.
다른 주민들도 반대했습니다. 비디오 게임 제조업체인 Electronic Arts의 CEO Andrew Wilson, 사이버 보안 회사인 Palo Alto Networks의 CEO인 Nikesh Arora, Apple의 전 최고 경영자, Google의 전 최고 경영자 Omid Kordestani, 그리고 저명한 투자자인 Marc Andreessen입니다.
그들 모두는 애서튼이 주택에 대한 주정부의 요구사항을 준수하도록 돕기 위한 계획에 맞서 싸우고 있었습니다. 매 8년마다, 캘리포니아 도시들은 주 규제당국에게 그들이 지역사회 성장에 맞춰 새로운 주택을 건설할 계획을 세웠다는 것을 보여주어야 합니다. Atherton은 348 유닛을 추가하기 위해 보류 중입니다.
많은 캘리포니아 도시들, 특히 부자들이 사는 도시들은 최근 몇 년 동안 고밀도 주택 계획에 반대해 왔는데, 이러한 경향은 “내 뒤뜰에 있지 않다”는 이유로 님비주의로 알려지게 되었습니다. 하지만 Atherton의 상황은 2020년 평균 주택 판매액이 790만 달러였던 거주자들의 엄청난 재산과 그곳에 사는 기술 리더들이 주택 사업을 옹호했기 때문에 두드러집니다.
애서튼의 거주자들을 부유하게 만든 회사들은 주택 비용 상승을 포함하여 지역 경제에 미치는 영향을 상쇄하기 위해 비영리 단체에 거액을 기부했습니다. 편지 작성자들 중 일부는 심지어 그 지역의 빈곤과 주택 문제를 해결하기 위한 자선 단체의 이사회에 참석하기도 했습니다.
애서튼 주민들은 도시의 주택 밀도가 매우 낮음에도 불구하고 개발 계획에 대해 이의를 제기했다고 주택 옹호자들은 말했습니다.
“애서튼은 마치 화성의 침략 같은 것처럼 다세대 주택에 대해 이야기합니다,”라고 다세대 타운하우스 제안을 지지하는 비영리 단체인 샌 마테오 카운티의 주택 리더십 협의회의 정책 관리자 제레미 레빈은 말했습니다.
산마테오 카운티의 일부인 애서튼은 오랫동안 개발을 기피하는 것으로 알려져 왔습니다. 그 도시는 이전에 고속철도가 그 곳을 통과하는 것을 막기 위해 그 주를 고소했고 기차역을 폐쇄하기로 투표했습니다.
그것의 구역제 규칙은 다세대주택을 허용하지 않습니다. 하지만 6월에, 시의회는 9개의 타운하우스 개발이 건설될 수 있는 지역을 지정하는 “오버레이”를 제안했습니다. 대부분의 부지는 5~6개, 가장 큰 부지는 5에이커에 40개입니다.
그때부터 항의가 시작되었어요. 일부 반대론자들은 새로운 집을 짓지 않고도 주의 요구 사항을 준수할 수 있는 창의적인 방법을 제안했습니다. 한 기술 임원은 편지에서 애더턴이 모든 수영장 집을 세어보라고 제안했습니다.
다른 사람들은 그들의 가정 가치에 대해 직접적으로 말했습니다. 벤처 투자가인 안드레센 씨와 부동산 개발업자 존 애릴라가 씨의 아들인 로라 애릴라가-앤드리센 씨는 지난 6월 편지에서 “1에이커 면적의 땅에 한 채 이상의 주택이 들어설 경우 주택 가치, 우리 자신과 이웃의 삶의 질이 크게 떨어지고 소음 공해가 크게 증가할 것”이라고 경고했습니다.”트래픽을 켜는 것입니다.” 그 부부는 그들의 주소와 애서튼의 터스칼루사 거리에 있는 그들이 소유한 네 곳의 부동산에 대한 명백한 언급으로 편지에 서명했습니다.
대서양은 앞서 안드레센 부부의 편지에 대해 보도했습니다.
안드레센 씨는 베이 에리어에 집을 짓는 것을 포함한 모든 종류의 것들을 건설하는 것에 대한 열렬한 지지자였습니다. 2020년 에세이에서, 그는 샌프란시스코의 “미치게 치솟는 집값”을 부르며 미국에서 지어진 주택의 부족을 한탄했습니다.
“우리는 우리의 모든 최고의 도시에서 반짝이는 고층 건물과 화려한 생활 환경을 지녀야 합니다,”라고 그는 썼습니다. “그들은 어디에 있나요?”
애서턴에 살면서 타운하우스에 반대하는 다른 벤처 캐피털 투자자로는 펠리시스 벤처스의 투자자인 Aydin Senkut, Polaris Partners의 투자자인 Gary Swart, IVP의 투자자인 Norm Fogelsong, Iconiq의 투자자인 Greg Stanger, Draper Associates의 투자자인 Tim Draper 등이 있습니다.
가장 큰 기술 회사들 중 많은 수가 최근 몇 년 동안 베이 지역의 주택 위기를 해결하기 위해 돈을 기부했습니다. 안드레센 씨가 이사회 멤버로 있는 페이스북으로 알려졌던 메타는 이 문제를 해결하기 위해 10억 달러를 투자했습니다. 구글은 10억 달러를 약속했습니다. 애플은 25억 달러의 공약으로 그들 둘 다 1위를 차지했습니다. 넷플릭스는 주택 비영리 단체인 Enterprise Community Partners에 보조금을 지급했습니다. Palo Alto Networks의 Arora씨는 베이 지역의 빈곤 퇴치에 초점을 맞춘 비영리 단체인 Tiping Point의 이사였습니다.
센쿠트씨는 애서튼의 타운하우스 제안이 지역사회의 의견 없이 교묘하게 이루어졌다고 생각했기 때문에 화가 났다고 말했습니다. 그는 증가하는 교통량의 잠재력이 그의 아이들의 안전에 대해 걱정하게 만들었다고 말했습니다.
“만약 여러분이 무언가를 해야 한다면, 이웃들에게 그들이 무엇을 원하는지 물어보세요,”라고 그는 말했습니다.
드레이퍼 씨, 존슨 씨, 그리고 안드레센 씨, 아로라 씨, 그리고 전자예술의 윌슨 씨 등의 대리인은 논평하기를 거부했습니다. 다른 편지 작성자들은 의견 요청에 응답하지 않았습니다.
이에 대한 반응의 양은 애서튼 시의회가 7월에 타운하우스 부분을 계획에서 제외하도록 이끌었습니다. 8월 2일, 대신에 그것은 거주자들에게 그들의 부동산에 부속 주택들을 임대하도록 장려하고, 사람들이 부동산을 세분화하고, 잠재적으로 교사들을 위한 주택들을 학교 부동산에 짓도록 허용하는 프로그램을 제안했습니다.
“아더톤은 정말로 다릅니다.”라고 그 제안은 선언했습니다. 이 계획은 이 마을의 “풍요한 자연”에도 불구하고, 이 도시는 주택에 위험이 있다고 여겨지는 사람들이 거의 없는 “현금이 부족한” 마을이라고 말했습니다.
애서튼의 시장인 릭 데골리아는 애서튼의 토지가 에이커당 8백만 달러이기 때문에 타운하우스들의 문제는 주정부의 정의인 저렴한 주택에 맞지 않는다는 것이라고 말했습니다. 한 개발자는 그에게 유닛이 각각 최소 4백만 달러에 팔릴 수 있다고 말했습니다.
“애더튼에 사는 모든 사람들은 들어가기 위해 엄청난 돈을 썼습니다,”라고 그는 말했습니다. “그들은 그들의 사생활에 대해 매우 걱정하고 있습니다. 그것은 확실합니다. 하지만 저렴한 가격의 주택을 구입하기 위한 다른 초점들이 있고, 그것이 바로 제가 초점을 맞추고 있는 것입니다.”
애서턴의 새로운 계획은 캘리포니아의 주택 및 지역사회 개발부의 승인이 필요합니다. 지역 사회의 성장을 충족시키기 위한 새로운 주택에 대한 주정부의 요구 조건을 따르지 않는 도시들은 벌금을 물어야 합니다. 그렇지 않으면 캘리포니아가 지역 토지 사용 권한을 빼앗을 수도 있습니다.
애서튼이 주택 제안서를 작성하기 위해 고용한 컨설팅 회사인 굿 시티의 보조 플래너인 랄프 로빈슨은 주정부가 최근 처음 제안서의 대부분을 거부했다고 말했습니다.
“우리는 그것을 매우 잘 알고 있습니다,”라고 그는 말했습니다. “우리는 이러한 피드백을 받게 될 것이며, 가을에 몇 가지 사항을 다시 검토해야 할 수도 있습니다.”
로빈슨 씨는 비슷한 상황이 캘리포니아 북부 전역에서 벌어지는 것을 보아왔습니다. 그러나 애서튼과의 주요 차이점은 부(富)인데, 부(富)는 모든 것이 긍정적인 것은 아니다.
“사람들은 동정심이 적습니다”라고 그는 말했습니다.
SAN FRANCISCO — Tech industry titans have navigated a lot to get where they are today — the dot-com bust, the 2008 recession, a backlash against tech power, the pandemic. They have overcome boardroom showdowns, investor power struggles and regulatory land mines.
But this summer, some of them encountered their most threatening opponent yet: multifamily townhouses.
Their battle took place in one of Silicon Valley’s most exclusive and wealthiest towns: Atherton, Calif., a 4.9-square-mile enclave just north of Stanford University with a population of 7,500. There, tech chief executives and venture capitalists banded together over the specter that more than one home could exist on a single acre of land in the general vicinity of their estates.
Their weapon? Strongly worded letters.
Faced with the possibility of new construction, Rachel Whetstone, Netflix’s chief communications officer and an Atherton resident, wrote to the City Council and mayor that she was “very concerned” about traffic, tree removal, light and noise pollution, and school resources.
Another local, Anthony Noto, chief executive of the financial technology company SoFi, and his wife, Kristin, wrote that robberies and larceny had already become so bad that many families, including his, had employed private security.
Their neighbors Bruce Dunlevie, a founding partner at the investment firm Benchmark, and his wife, Elizabeth, said the developments were in conflict with Atherton’s Heritage Tree Ordinance, which regulates tree removal, and would create “a town that is no longer suburban in nature but urban, which is not why its residents moved there.”
Other residents also objected: Andrew Wilson, chief executive of the video game maker Electronic Arts; Nikesh Arora, chief executive of Palo Alto Networks, a cybersecurity company; Ron Johnson, a former top executive at Apple; Omid Kordestani, a former top executive at Google; and Marc Andreessen, a prominent investor.
All of them were fighting a plan to help Atherton comply with state requirements for housing. Every eight years, California cities must show state regulators that they have planned for new housing to meet the growth of their community. Atherton is on the hook to add 348 units.
Many California towns, particularly ones with rich people, have fought higher-density housing plans in recent years, a trend that has become known as NIMBYism for “not in my backyard.” But Atherton’s situation stands out because of the extreme wealth of its denizens — the average home sale in 2020 was $7.9 million — and because tech leaders who live there have championed housing causes.
The companies that made Atherton’s residents rich have donated huge sums to nonprofits to offset their impact on the local economy, including driving housing costs up. Some of the letter writers have even sat on the boards of charities aimed at addressing the region’s poverty and housing problems.
Atherton residents have raised objections to the developments even though the town’s housing density is extremely low, housing advocates said.
“Atherton talks about multifamily housing as if it was a Martian invasion or something,” said Jeremy Levine, a policy manager at the Housing Leadership Council of San Mateo County, a nonprofit that expressed support for the multifamily townhouse proposal.
Atherton, which is a part of San Mateo County, has long been known for shying away from development. The town previously sued the state to stop a high-speed rail line from running through it and voted to shutter a train station.
Its zoning rules do not allow for multifamily homes. But in June, the City Council proposed an “overlay” designating areas where nine townhouse developments could be built. The majority of the sites would have five or six units, with the largest having 40 units on five acres.
That was when the outcry began. Some objectors offered creative ways to comply with the state’s requirements without building new housing. One technology executive suggested in his letter that Atherton try counting all the pool houses.
Others spoke directly about their home values. Mr. Andreessen, the venture capitalist, and his wife, Laura Arrillaga-Andreessen, a scion of the real estate developer John Arrillaga, warned in a letter in June that more than one residence on a single acre of land “will MASSIVELY decrease our home values, the quality of life of ourselves and our neighbors and IMMENSELY increase the noise pollution and traffic.” The couple signed the letter with their address and an apparent reference to four properties they own on Atherton’s Tuscaloosa Avenue.
The Atlantic reported earlier on the Andreessens’ letter.
Mr. Andreessen has been a vocal proponent of building all kinds of things, including housing in the Bay Area. In a 2020 essay, he bemoaned the lack of housing built in the United States, calling out San Francisco’s “crazily skyrocketing housing prices.”
“We should have gleaming skyscrapers and spectacular living environments in all our best cities,” he wrote. “Where are they?”
Other venture capital investors who live in Atherton and oppose the townhouses include Aydin Senkut, an investor with Felicis Ventures; Gary Swart, an investor at Polaris Partners; Norm Fogelsong, an investor at IVP; Greg Stanger, an investor at Iconiq; and Tim Draper, an investor at Draper Associates.
Many of the largest tech companies have donated money toward addressing the Bay Area’s housing crisis in recent years. Meta, the company formerly known as Facebook, where Mr. Andreessen is a member of the board of directors, has committed $1 billion toward the problem. Google pledged $1 billion. Apple topped them both with a $2.5 billion pledge. Netflix made grants to Enterprise Community Partners, a housing nonprofit. Mr. Arora of Palo Alto Networks was on the board of Tipping Point, a nonprofit focused on fighting poverty in the Bay Area.
Mr. Senkut said he was upset because he felt that Atherton’s townhouses proposal had been done in a sneaky way without input from the community. He said the potential for increased traffic had made him concerned about the safety of his children.
“If you’re going to have to do something, ask the neighborhood what they want,” he said.
Mr. Draper, Mr. Johnson and representatives for Mr. Andreessen, Mr. Arora and Mr. Wilson of Electronic Arts declined to comment. The other letter writers did not respond to requests for comment.
The volume of responses led Atherton’s City Council to remove the townhouse portion from its plan in July. On Aug. 2, it instead proposed a program to encourage residents to rent out accessory dwelling units on their properties, to allow people to subdivide properties and to potentially build housing for teachers on school property.
“Atherton is indeed different,” the proposal declared. Despite the town’s “perceived affluent nature,” the plan said, it is a “cash-poor” town with few people who are considered at risk for housing.
Rick DeGolia, Atherton’s mayor, said the issue with the townhouses was that they would not have fit the state’s definition of affordable housing, since land in Atherton costs $8 million an acre. One developer told him that the units could go for at least $4 million each.
“Everybody who buys into Atherton spent a huge amount of money to get in,” he said. “They’re very concerned about their privacy — that’s for sure. But there’s a different focus to get affordable housing, and that’s what I’m focused on.”
Atherton’s new plan needs approval by California’s Department of Housing and Community Development. Cities that don’t comply with the state’s requirements for new housing to meet community growth face fines, or California could usurp local land-use authority.
Ralph Robinson, an assistant planner at Good City, the consulting firm that Atherton hired to create the housing proposal, said the state had rejected the vast majority of initial proposals in recent times.
“We’re very aware of that,” he said. “We’re aware we’ll get this feedback, and we may have to revisit some things in the fall.”
Mr. Robinson has seen similar situations play out across Northern California. The key difference with Atherton, though, is its wealth, which attracts attention and interest, not all of it positive.
“People are less sympathetic,” he said.