[NYT]China’s Biggest Homebuilder Fights to Survive as Economic Crisis Deepens
이 회사는 이 이미지가 중국 경제가 “다시 정상 궤도에 올랐다”며 올해는 “새로운 높이로 치솟는 성장”을 볼 것이라고 말했습니다
그것은 희망사항이었습니다.
보고서가 발표된 직후, 중국의 초기 경제 회복은 활력을 잃었고 이미 부진한 부동산 시장은 붕괴되기 시작했습니다. 컨트리 가든에서는 6월과 7월에 미래 수익의 중요한 지표인 미완성 아파트의 예약 판매가 50% 이상 급감했는데, 이는 지난 5개월 동안의 감소율의 두 배에 해당합니다.
지난 3년 동안 수십 개의 주요 부동산 개발업자들이 수년간 과도한 차입을 한 후 채무불이행을 했기 때문에 컨트리 가든은 이상한 곳이었습니다. 그러나 지난 달, 그것은 두 번의 이자 지불을 놓쳤습니다 – 그것 역시 1,870억 달러의 부채와 함께 재정 붕괴의 위험에 처해 있다는 것을 암시했습니다.
컨트리 가든은 이번 주에 2,250만 달러를 지급해야 합니다. 이는 미지급금에 대한 유예기간이 끝나는 것입니다. 컨트리 가든이 공유한 문서에 따르면 금요일 회사는 원래 월요일에 만기가 되는 위안화 표시 채권 5억3700만 달러의 상환을 2026년까지 연기하기 위해 채권자들로부터 막판 승인을 받았습니다.
지난주 컨트리 가든은 2023년 첫 6개월 동안 71억 달러의 손실을 보고한 후 파산을 피할 수 있는 능력에 대해 “중요한 의심을 품을 수 있는 중대한 불확실성”이 있다고 말했습니다. 회사는 서둘러 현금을 마련하고 채권자들을 궁지에 몰아넣으며 부동산 지분을 매각하고 주식을 할인 발행하고 있습니다.
그것은 컨트리 가든의 극적인 추락이었습니다. 지역 주택 건설업체에서 전국적인 거대 기업으로 성장할 가능성이 없는 회사는 중국 자체의 유성 상승을 추적했습니다. 이제, 그것의 붕괴는 더 넓은 경제를 탈선시킬 위협이 되는 국가의 부동산 붕괴의 속도와 심각성을 반영합니다.
“컨트리 가든이 거대한 만큼, 그것은 탄광의 카나리아입니다,” 라고 중국에 대해 광범위하게 쓴 하버드 대학 경제학 교수 케네스 로고프가 말했습니다.
휘청이는 부동산 시장을 부양하기 위해 중국의 금융 감독 당국은 목요일에 최초 구매자에 대한 최저 계약금 인하와 기존 주택 담보 대출 금리 인하를 포함한 일련의 조치를 발표했습니다.
이러한 이전의 조치들은 빚을 갚기 위해 고군분투하고 있는 컨트리 가든을 구하기에는 충분하지 않을 수 있습니다.
많은 컨트리 가든 채권은 달러로 페니와 거래되며, 대출 기관이 상환받을 가능성이 낮다는 것을 시사합니다. 그리고 이 회사의 주가는 현재 1홍콩달러 이하로 5년 전 17홍콩달러 이상 거래되었던 중국 최대 민간 기업 중 하나의 급격한 하락입니다.
컨트리 가든은 전 농부이자 건설 노동자였던 양궈창이 설립한 곳으로, 정부 웹사이트의 한 프로필에 따르면, 그는 평생 처음 17년 동안 신발을 신지 않았고 1달러의 등록금을 감당할 수 없었기 때문에 학교를 거의 중퇴할 뻔했습니다.
그 회사는 중국이 부동산의 개인 소유에 대한 규칙을 바꾸기 시작했던 무렵인 1997년에 부동산 개발을 시작했습니다. 2007년 상장 당시, 그 회사는 투자자들에게 그것의 강점 중 하나는 개발할 수 있는 저가의 땅이 많다는 것이라고 말했습니다. 또한 경쟁사보다 더 빠르고 저렴하게 만들 수 있다고 말했습니다.
공모 2년 전, 양 씨는 당시 회사 조달부 부장이었던 둘째 딸 양후이옌에게 지분 70%를 양도했습니다. 컨트리 가든의 주식이 상장되었을 때, 25세의 양씨는 마침내 290억 달러에 달하는 재산으로 아시아에서 가장 부유한 여성이 되었습니다. 올 3월까지 아버지와 공동 회장을 맡았던 양 씨는 컨트리 가든의 대주주로 남아 있습니다.
컨트리 가든은 정부의 도시화 추진에 발맞춰 빠르게 확장되었습니다. 그것은 모국인 광둥성을 넘어 공격적으로 중국의 덜 발달된 3, 4단계 도시로 진출하여 국가 “판잣집 재개발” 계획의 일환으로 중국이 더 작은 도시와 마을에서 황폐한 판잣집에서 거래하기 위해 주민들에게 현금을 지불하기 시작한 2015년 이후 호황의 혜택을 받았습니다.
그 회사는 높은 매출 전략으로 성공했습니다: 빠르게 구축하고, 빠르게 판매하고, 빠르게 현금을 회수하는 것입니다. 이것은 컨트리 가든이 경쟁자들보다 더 많은 이익을 얻으면서 더 저렴한 주택을 팔 수 있게 했습니다. 부동산이 중국 경제의 중추이자 많은 중국 가구들의 주요 투자가 되면서 컨트리 가든은 국유가 아닌 국가 최대 기업 중 하나로 부상했습니다.
컨트리 가든은 저우치저우와 같은 구매자들에게 어필함으로써 지난 6년 동안 어떤 개발업자보다 더 많은 주택을 팔았습니다.
2019년, 그는 중국 중부의 더 작은 도시인 엔시에 있는 컨트리 가든 아파트를 구입했습니다. 비록 저우 씨는 상하이에서 일하고 있었지만, 나중에 집을 살 여유가 없을 경우를 대비해 집을 사야 한다는 압박감을 느꼈습니다. 그는 건축 품질을 그렇게 설명했음에도 불구하고 건설 속도와 낮은 가격에 깊은 인상을 받아 약 125,000달러에 115제곱미터(약 1,200제곱피트)의 아파트를 구입했습니다. 그는 시장이 누그러지기 직전에 산 것을 후회할 뿐입니다.
“결국, 컨트리 가든은 여전히 큰 브랜드입니다,”라고 저우 씨는 말했습니다.
하지만 한 때 만족스럽지 못했던 부동산 수요는 증발했고 중국 경제는 허우적거리고 있습니다. 컨트리 가든과 같은 회사들은 심각한 코로나 봉쇄, 부동산 개발업자들의 무분별한 차입에 대한 정부의 단속, 수년간의 민간 기업보다 국영 기업을 우선시하는 효과로 인해 경색되었습니다. 경제 침체는 지역 경제가 빌딩 붐에 보조를 맞추지 못한 소도시에서 더 심각했습니다. 이제 그 도시들은 빈 아파트들로 넘쳐납니다.
컨트리 가든은 최근 막대한 상반기 손실을 드러냈을 때 “불균형적으로 큰 규모의 소도시 투자와 관련된 잠재적 위험을 파악하지 못했다”고 말했습니다.
최근까지 컨트리 가든은 산업 혼란의 생존자로 환영받아 왔습니다. 중국 정부는 한때 시장 우위를 놓고 컨트리 가든과 경쟁했던 현재 파산한 부동산 개발업체인 에버그란데를 포함한 다른 주요 주택 건설업체들을 지원하기 위해 거의 노력하지 않았지만, 정부는 이 회사를 지원할 더 큰 의지를 보여주었습니다.
중국 언론 보도에 따르면, 중국의 금융 규제 당국이 11월 부동산 산업을 지원하기 위해 16개 항의 지침을 발표했을 때, 컨트리 가든은 국영 은행의 재정 지원과 신용 라인을 우선시하기 위해 품질 개발자의 “화이트 리스트”에 올랐습니다.
수년 동안, 컨트리 가든은 집권 공산당과 긴밀한 관계를 유지해 왔습니다. 설립자인 양 씨는 국가 정치 자문 기구인 중국인민정치협상회의에서 활동했습니다. 컨트리 가든은 ‘빈곤 완화’를 기치로 빈곤 지역에 재봉틀과 농기구 보급 등 정책 추진을 적극 지원했습니다
컨트리가든의 재정이 악화됐음에도 분양주택 건설을 완료해 정책 입안자들의 바람을 우선시해왔습니다. 작년에는 70만 대 가까이 사전 판매를 마쳤고 올해 상반기에는 27만 8천 대가 더 팔렸습니다.
그럼에도 불구하고, 컨트리 가든은 최근 수익 보고서에서 현금 흐름을 개선하고 비용을 절감하는 데 초점을 맞추고 있다고 말했습니다. 현재 약 58,000명의 직원을 고용하고 있는데, 이는 2018년 정규직 직원의 절반도 되지 않습니다. 그 회사는 공개적인 발표 외에 추가적인 논평을 거부했습니다.
실적 보고서에서 회사는 현재의 곤경에 대해 “깊이 반성한다”면서도 “절대 수동적인 패배주의에 굴복하지 않을 것”이라고 덧붙였습니다 양씨는 올해 초 회사 회의에서 직원들에게 말을 걸었을 때 인내심을 촉구했습니다.
회사의 위챗 계정에 따르면, 그는 “새벽 전에 넘어지지 마세요.”라고 말했습니다. “우리는 봄이 올 때까지 살아야 하고, 봄이 반드시 올 것입니다.”
When Country Garden, the biggest developer in China’s increasingly troubled real estate sector, published its annual report in April, the cover design exuded hope: a phoenix spreading its wings.
The company said the image showed that China’s economy was “back on track” and that this year would see “growth soaring to new heights.”
That was wishful thinking.
Shortly after the report’s release, China’s nascent economic recovery lost steam and an already sluggish real estate market started to collapse. At Country Garden, presales of unfinished apartments, a crucial indicator of future revenue, plunged more than 50 percent in June and July, twice the rate of decline in the preceding five months.
For the past three years, as dozens of major property developers defaulted after years of excessive borrowing, Country Garden was an outlier. But last month, it missed two interest payments — signaling that it, too, was at risk of financial collapse, with $187 billion in debt.
Country Garden must come up with $22.5 million this week, the end of a grace period for the missed payments. On Friday, the company won a last-minute approval from creditors to postpone repayment of $537 million in yuan-denominated bonds, originally due on Monday, until 2026, according to documents shared by Country Garden.
Last week, after reporting a $7.1 billion loss for the first six months of 2023, Country Garden said there were “material uncertainties which may cast significant doubt” on its ability to avoid bankruptcy. The company is scrambling to raise cash and keep its creditors at bay, selling off stakes in properties and issuing shares at a discount.
It has been a dramatic fall for Country Garden. The company’s improbable rise, from a regional homebuilder to a nationwide behemoth, tracked China’s own meteoric ascent. Now, its collapse reflects the speed and severity of the country’s real estate meltdown, which threatens to derail the broader economy.
“As giant as Country Garden is, it’s a canary in the coal mine,” said Kenneth Rogoff, a Harvard University economics professor, who has written extensively about China.
To bolster the teetering real estate market, China’s financial regulators on Thursday rolled out a series of measures, including lower minimum down payments for first-time buyers and a reduction in interest rates on existing mortgages.
These and previous measures may not be enough to save Country Garden, which is struggling to pay its debts.
Many Country Garden bonds trade for pennies on the dollar, suggesting that lenders have low hopes of getting repaid. And the company’s share price is now below 1 Hong Kong dollar, a precipitous fall for what was once one of China’s largest private companies, whose stock traded above 17 Hong Kong dollars five years ago.
Country Garden was founded by Yang Guoqiang, a former farmer and construction worker who was raised in such dire poverty that, according to a profile on a government website, he didn’t wear shoes for the first 17 years of his life and he almost dropped out of school because he couldn’t afford the $1 tuition.
The company started developing properties in 1997, around the time that China began to change the rules for private ownership of real estate. When it went public in 2007, the company told investors that one of its strengths was a large reserve of low-cost land to develop. It also said it could build faster and cheaper than competitors.
Two years before the public offering, Mr. Yang transferred his 70 percent stake to his second daughter, Yang Huiyan, who was then a manager in the company’s procurement department. When Country Garden’s stock listed, the 25-year-old Ms. Yang became the richest woman in Asia, with a fortune eventually estimated as high as $29 billion. Ms. Yang, who was co-chair with her father until this March, when she assumed the position exclusively, remains Country Garden’s majority shareholder.
Country Garden expanded rapidly, moving in lock step with the government’s urbanization push. It branched out beyond its home province of Guangdong and pushed aggressively into China’s lesser developed third- and fourth-tier cities, benefiting from a boom after 2015 when China, as part of a national “shantytown redevelopment” plan, started paying residents cash to trade in dilapidated shacks in smaller cities and towns.
The company succeeded with a high turnover strategy: build fast, sell fast and cash out fast. This allowed Country Garden to sell cheaper homes while still reaping larger profits than rivals. As real estate became the backbone of China’s economy and the main investment for many Chinese households, Country Garden emerged as one of the country’s largest companies that wasn’t state-owned.
Country Garden has sold more homes than any developer over the past six years, by appealing to buyers like Zhou Qizhou.
In 2019, he bought a Country Garden apartment in Enshi, a smaller city in central China. Although Mr. Zhou was working in Shanghai, he felt pressure to buy a home in case he couldn’t afford one later. He purchased a 115 square-meter (about 1,200 square feet) apartment for around $125,000, impressed by the construction speed and low price, even though he described the construction quality as so-so. He only regrets that he bought right before the market softened.
“At the end of the day, Country Garden is still a big brand,” Mr. Zhou said.
But the once-insatiable demand for real estate has evaporated and China’s economy is floundering. Companies like Country Garden have been strained by the effects of the crippling Covid lockdowns, a government crackdown on reckless borrowing by property developers and years of prioritizing state-owned businesses over private enterprises. The economic downturn has been more severe in smaller cities, where the local economies did not kept pace with the building boom. Now those cities are awash in empty apartments.
When Country Garden recently revealed its enormous first-half loss, it said it had “failed to grasp the potential risks associated with its disproportionately large investment” in smaller cities.
Until recently, Country Garden had been hailed as a survivor of the industry turmoil. While Beijing did little to backstop other major home builders, including Evergrande, the now bankrupt property developer that once rivaled Country Garden for market supremacy, the government has displayed a greater willingness to support the firm.
When China’s financial regulators issued a 16-point guide in November to aid the property industry, Country Garden was placed on a “white list” of quality developers to prioritize for financial aid and credit lines from state-owned banks, according to Chinese media reports.
For years, Country Garden has maintained close ties with the ruling Communist Party. Mr. Yang, its founder, served on the Chinese People’s Political Consultative Conference, a national political advisory body. Country Garden proactively supported policy initiatives like the distribution of sewing machines and farm equipment in poor areas under the banner of “poverty alleviation.”
Even as Country Garden’s finances have deteriorated, it has prioritized the wishes of policymakers by completing the construction of presold homes. It finished nearly 700,000 presold units last year and another 278,000 units in the first half of this year.
Even so, in its latest earnings report Country Garden said it was focusing on improving its cash flow and cutting costs. It now employs about 58,000 people, fewer than half the full-time staff it had in 2018. The company declined to provide additional comment beyond its public announcements.
In the earnings report, the company said it was “deeply remorseful” about its current predicament, but added that it “will never succumb to passive defeatism.” When Mr. Yang addressed employees at a company meeting early this year, he urged perseverance.
“Do not fall down before dawn,” he said, according to the company’s WeChat account. “We must live till spring comes, and spring will surely come.”