[NYT]New Zealand House Prices Have Crashed, Wiping Out Billions in Wealth
하지만 약 1년 후에도, 그 부동산은 여전히 팔려고 합니다. 예비 구매자들이 집을 팔 수 없었기 때문에 일련의 제안은 무산되었습니다.
세계에서 가장 문제가 많은 주택 시장 중 하나인 뉴질랜드에 오신 것을 환영합니다. 지난 18개월 동안 주택 소유자와 투자자들은 주택담보대출 금리가 급등하면서 코로나 팬데믹 기간 동안 급등했던 가격이 폭락하기 시작한 후 수십억 달러의 재산을 잃었습니다.
윌슨 씨는 “예를 들어, 만약 우리가 처음에 했던 것보다 두 달 전에 그것을 나열했다면, 그것은 문자 그대로 다음날 팔렸을 것입니다,”라고 말했습니다. 그와 그의 아내 제이드는 마침내 13,000명의 사람들이 사는 북섬의 예쁜 마을인 Te Awamutu에 있는 침실 3개짜리 집의 구매자를 찾았을지도 모릅니다. 하지만 그들이 운이 좋다면, 그들은 원래 원했던 것보다 약 15% 적은 돈을 받을 것입니다.
일자리, 임금, 생활 환경에 대한 대유행의 혼란은 스웨덴, 영국, 캐나다 및 호주를 포함한 많은 국가의 주택 시장에 요요 효과를 야기했습니다. 지난 주 경기 침체에 빠진 뉴질랜드만큼 거친 스윙을 경험한 곳은 거의 없습니다.
뉴질랜드의 부동산은 전통적으로 비싸고 공급이 부족했습니다. 이제는 훨씬 더 높은 가격, 부실하게 건설된 주택, 그리고 금리 인상의 치명적인 영향이 복합적으로 작용하면서 주택 위기가 올해 총선을 앞두고 의제의 최우선 순위로 올라섰습니다.
대유행 기간 동안, 사람들이 낮은 담보 대출 금리와 완화된 대출 규칙을 이용하면서, 집값은 거의 50% 급등했습니다. 뉴질랜드 통계청의 추산에 따르면, 뉴질랜드의 매파적인 중앙은행이 상승하는 인플레이션을 해결하기 위해 세계에서 가장 공격적인 금리 긴축 사이클 중 하나에 착수한 2021년 11월 이후, 물가는 17.5% 급락했고, 60억 달러 이상의 가계 자산을 근절했습니다.
주택 판매는 12월까지 3개월 동안 사상 최저치로 떨어졌고, 현재 주택은 평균 47일 동안 시장에 나와 있으며, 일부는 수개월 동안 침체되어 있습니다.
정부가 주택 부족 문제를 해결해야 한다는 요구는 지난 2월 한 세대에 한 번뿐인 폭풍과 홍수로 인해 북섬의 수천 가구가 피해를 입었고, 일부는 복구할 수 없게 되었습니다. 그리고 나서 5월에 수도 웰링턴에 있는 한 호스텔에서 발생한 파괴적인 화재로 5명이 사망했는데, 이 화재는 대부분 안정적인 주택이 없는 남성들이 거주하고 있었습니다.
상대적으로 낮은 임금과 넉넉한 토지에도 불구하고 뉴질랜드는 콜로라도 크기의 지역에 5백만 명의 인구가 퍼져 있습니다. 낮은 대출 비용과 더불어 건물 부족은 구매자들이 오랫동안 부실하게 지어지고 단열 처리된 오래된 주택에 대해 기꺼이 지불했음을 의미했습니다.
“피난처의 질에 대해 걱정하기보다는, 피신처를 갖게 된 것은 행운입니다,” 오클랜드의 독립 경제학자 샤무벨 에쿼브가 말했습니다.
1980년대 초 이래로 뉴질랜드의 건축은 새로운 제한적 구역법과 높은 건설 가격이 개발을 제한한 후 인구 증가에 보조를 맞추지 못했습니다.
뉴질랜드의 부동산 가치는 또한 금리의 상승과 하락에 매우 민감합니다. 정부가 효과적으로 지원하고 종종 길게는 30년까지 설정하는 미국의 모기지와는 달리, 주택 대출은 2년 이상의 고정 금리를 갖는 경우가 거의 없습니다. 모기지를 보유한 구매자와 주택 소유자는 2020년 약 2%에서 현재 최소 6.5%의 신규 대출 금리에 직면해 있습니다.
주택 문제는 고통스러울 정도로 오랫동안 공공 주택을 기다리는 사람들, 부동산 소유권이 미치지 못하는 것처럼 보이는 과소 임대인들, 그리고 부동산에 큰 돈을 걸고 현재 그들의 투자 가치가 하락하는 것을 보는 더 부유한 사람들을 포함하여 사실상 인구의 모든 구석에 영향을 미칩니다.
Redfin에 따르면 주택은 미국의 약 407,000달러와 비교하여 중앙값이 780,000 뉴질랜드 달러 또는 약 48만 달러로 세계에서 가장 저렴한 가격에 속합니다.
중도우파 야당인 국민당의 크리스 비숍 의원은 “수주일에 한 번씩 월급을 받으며 생활하는 엄청난 수의 사람들이 주택 비용으로 인해 집을 빼앗기는 것을 보고 있습니다,”라고 말했습니다. “그것은 일반적으로 불평등과 빈곤의 큰 원동력입니다.”
이 문제는 역대 정부의 정책 수정을 무시해 왔고, 정치인들은 뉴질랜드 사람들이 이 문제에 많은 관심을 가지고 있다는 것을 알고 있습니다. 뉴질랜드 준비 은행에 따르면 대부분의 뉴질랜드 사람들은 집을 소유하고 있으며, 가계 재산의 57%가 토지와 집으로 구성되어 있다고 합니다. 그것은 부분적으로 자본 이득세가 없기 때문인데, 이는 판매로 벌어들인 돈이 일반적으로 세금이 부과되지 않는다는 것을 의미합니다.
“부동산 투자는 뉴질랜드의 훌륭한 취미입니다,” 라고 뉴질랜드의 경제 불평등 연구원인 맥스 래시브룩이 말했습니다.
우울함을 더해줍니다: 주택 정책에 있어서 초당적인 드문 순간이 온데간데없이 찾아온 것 같습니다.
2021년 말, 뉴질랜드의 두 주요 정당은 광범위한 교외 스프롤 현상을 피하기 위해 도시와 마을의 중심 지역에 3층 건물을 더 쉽게 짓는 법안에 공동 서명했습니다. 하지만 국민당의 대표인 크리스토퍼 룩슨은 지난 달 그 약속을 철회하고 도시 가장자리의 이전 농지에 많은 새 집이 지어지는 모델로 돌아갈 계획이라고 말했습니다.
크리스 킵킨스 총리는 야당에 법을 폐지하는 대신 개정할 것을 요구했다고 말했습니다.
두 정당의 결투 접근법은 10월에 있을 한국 선거에서 시험대에 오를 것입니다.
한편, 주택 소유자들은 더 비싼 주택 담보 대출과 가격 하락의 골치 아픈 혼합물을 관리하기 위해 할 수 있는 일을 하고 있습니다.
Lisa Lamberton은 최근 황가누이 시에 있는 집을 팔았고 가족과 더 가까워지기 위해 더 북쪽으로 이사하고 있습니다. 그녀는 더 높은 요금을 지불하는 것에 대해 철학적입니다. 42세의 램버튼 씨는 “주택 소유자일 때, 어느 시점에서는 금리가 당신에게 유리하지 않을 것입니다,”라고 말했습니다. “제 관점에서 볼 때, 그것은 항상 일어날 일이었습니다.”
Palmerston North의 창고 운영자이자 시간제 부동산 투자자인 James Faber는 시장이 하락하자 부동산을 팔려고 몇 달을 보냈습니다. 그것은 궁극적으로 그가 희망했던 것보다 130,000달러 적은 약 36만 뉴질랜드 달러에 팔렸습니다.
비슷한 기다림을 피하기 위해 지난 달, 38세의 Faber 씨는 변호사와 부동산 중개인의 조언을 무시하고 경매에 뉴질랜드 달러의 시작 가격으로 다른 부동산을 출품했습니다. 그 집은 결국 40만 뉴질랜드 달러에 팔렸다고 그는 말했습니다. 이는 다른 비슷한 최근의 판매액보다 더 비싸지만 18개월 전 의회의 예상치인 57만 뉴질랜드 달러에는 훨씬 못 미치는 금액입니다.
그런데도 그는 경매에 대한 관심이 부족해 충격을 받았다고 말했습니다. “그것은 빌어먹을 달러 준비금입니다.”라고 그가 말했습니다. “저는 아직도 도시의 절반이 열린 집에 오지 않았다는 것을 믿을 수 없습니다.”
Michael Wilson was hopeful when he put his three-bedroom house up for sale: Over a dozen would-be buyers came to the initial showing.
But about a year later, the property is still for sale. Offer after offer fell through because the prospective buyers were unable to sell their homes.
Welcome to New Zealand, one of the world’s most troubled housing markets. Over the last 18 months, homeowners and investors have lost billions of dollars in wealth after prices that spiked during the Covid pandemic started plunging as mortgage rates also soared.
“If we listed it, say, two months before we originally did, it would have literally sold the next day,” Mr. Wilson said. He and his wife, Jade, might finally have found a buyer for their three-bedroom house in Te Awamutu, a pretty North Island town of 13,000 people. But if they are lucky they will be paid about 15 percent less than they originally sought.
The pandemic’s disruptions to jobs, wages and living conditions caused a yo-yo effect in housing markets in many countries, including Sweden, Britain, Canada and Australia. Few places have experienced as wild a swing as New Zealand, which last week slipped into a recession.
Property in New Zealand has traditionally been expensive and in short supply. Now a combination of even higher prices, poorly constructed housing and the biting effects of interest rate increases has pushed the housing crisis to the top of the agenda, ahead of national elections this year.
During the pandemic, as people took advantage of low mortgage rates and relaxed lending rules, house prices soared almost 50 percent. Since November 2021, after New Zealand’s hawkish central bank embarked on one of the most aggressive rate-tightening cycles in the world to tackle rising inflation, prices have plummeted 17.5 percent, eradicating more than $6 billion in household wealth, according to Statistics New Zealand estimates.
Home sales fell to a record low in the three months through December, and houses now sit on the market for an average of 47 days, with some languishing for many months.
Calls for the government to address the housing shortage grew more urgent in February, when once-in-a-generation storms and flooding damaged thousands of homes on North Island, some irreparably. Then five people died in May in a devastating fire at a hostel in Wellington, the capital, that was inhabited mostly by men without stable housing.
Despite relatively low wages and ample land — New Zealand has a population of five million spread over an area the size of Colorado — a dearth of building, coupled with low borrowing costs, meant that buyers had long been willing to pay for older homes that were poorly built and insulated.
“You’re just lucky to have shelter, rather than worry about the quality of shelter,” said Shamubeel Eaqub, an independent economist in Auckland.
Since the early 1980s, building in New Zealand has not kept pace with population growth, after new restrictive zoning laws and high construction prices limited development.
Property values in New Zealand are also highly susceptible to the rise and fall of interest rates. Unlike U.S. mortgages, which are effectively backed by the government and often set for as long as 30 years, home loans rarely have fixed rates of more than a couple of years. Buyers and homeowners with mortgages now face interest rates of at least 6.5 percent on new loans, up from about 2 percent in 2020.
Housing problems touch virtually every corner of the population, including those on painfully long waiting lists for public housing, underserved renters for whom property ownership seems out of reach and more affluent people who bet big on property and are now seeing their investments fall in value.
Homes are among the least affordable in the world, with a median price of 780,000 New Zealand dollars, or about $480,000, compared with about $407,000 in the United States, according to Redfin.
“You’ve got an enormous number of people who live week to week, paycheck to paycheck, who see an extraordinary amount of their take-home pay eaten up by housing costs,” said Chris Bishop, a member of Parliament for the center-right opposition National Party. “It’s a big driver of inequality and of poverty generally.”
The problem has defied policy fixes by successive governments, and the politicians know that New Zealanders have a lot at stake in the issue. Most New Zealanders own a home, and 57 percent of household wealth consists of land and houses, according to the Reserve Bank of New Zealand. That is partly because there is no capital-gains tax, meaning money made on sales is typically not taxed.
“Property investing is the great New Zealand hobby,” said Max Rashbrooke, a researcher on economic inequality in New Zealand.
Adding to the gloom: A rare moment of bipartisanship in housing policy appears to have hit the skids.
In late 2021, New Zealand’s two major political parties co-signed legislation making it easier to construct three-story buildings in the central areas of cities and towns, to avoid extensive suburban sprawl. But Christopher Luxon, the leader of the National Party, said last month that he intended to walk back that commitment and return to a model in which many new houses are built on former farmland at the edges of cities.
Prime Minister Chris Hipkins said he had called on the opposition to offer changes to the law rather than scrap it.
The two parties’ dueling approaches will be put to the test in the nation’s election in October.
In the meantime, homeowners are doing what they can to manage the troublesome mix of more expensive mortgages and falling prices.
Lisa Lamberton recently sold her home in the city of Whanganui and is moving farther north to be closer to family. She is philosophical about paying higher rates. “When you’re a homeowner, at some point rates aren’t going to be in your favor,” Ms. Lamberton, 42, said. “From my perspective, it was always going to happen.”
James Faber, a warehouse operator and part-time property investor in Palmerston North, spent months trying to sell a property as the market dropped. It ultimately sold for about 360,000 New Zealand dollars, 130,000 less than he had hoped.
Last month, seeking to avoid a similar wait, Mr. Faber, 38, listed another property at auction with a starting price of one New Zealand dollar, against the advice of his lawyer and his property agent. The home eventually went for 400,000 New Zealand dollars — more than other comparable recent sales, he said, but far less than the council estimation of 570,000 New Zealand dollars 18 months earlier.
Even then, he said, he was shocked by the lack of interest in the auction. “It’s a fricking dollar reserve,” he said. “I still can’t believe half the city didn’t come to the open home.”