[NYT]WeWork Faces More Turmoil After Its CEO Departs
부동산 임원이었던 그는 2020년 실패한 공모로 인해 파산 직전까지 내몰린 후 문제가 된 사무실 공간 회사의 최고 경영자가 되었습니다. 그는 공동 설립자인 아담 노이만 아래에서 빠르고 혼란스럽게 성장한 사업에 규율과 질서를 심어주었습니다.
마트라니 씨는 노이만 씨가 원했던 대로 “세상의 의식을 고양시킬” 회사를 만드는 대신 부동산 회사를 운영하는 안정적인 세부 사항에 초점을 맞췄습니다. 그는 위워크를 유행병을 통해 운영했고, 집주인들이 더 적은 임대료를 받아들이게 했으며, 회사를 공개적으로 인수하고, 회사의 부채를 줄이는 재정 구조조정을 감독했습니다.
그러나 구조조정이 있은 지 불과 몇 주 후인 5월 16일, 회사는 마트라니 씨가 사임할 것이며, 영구적인 후임자는 없다고 말했습니다. 최근 그를 만난 월스트리트 분석가들은 깜짝 놀랐습니다. 한 분석가는 연구 노트에서 이 간부가 “배를 버리고 있다”고 썼습니다 몇 주 후, 지난 6월에 합류했던 위워크의 최고 재무 책임자도 떠났습니다.
이러한 혼란은 위워크의 실행 가능성에 대한 새로운 의문을 불러일으키고 있습니다. 위워크는 수십억 달러를 들여 손익분기점에 근접한 적이 없는 사업을 구축했으며 이제 재택근무로 상업용 부동산에 대한 수요가 줄어든 이후로 이용할 수 있게 된 값싼 사무실 거래의 홍수와 경쟁해야 합니다.
투자자들은 위워크의 턴어라운드를 거의 포기했습니다. 이 주식은 합병을 통해 주식시장 상장을 확보한 2021년 10월보다 95% 이상 하락한 20센트 안팎에서 거래되고 있습니다.
S&P 글로벌 레이팅스의 Pranav Khattar 수석 신용 분석가는 “우리는 여전히 현재의 자본 구조가 지속 불가능하다고 믿습니다.”라고 말했습니다.
회사의 운명은 대체로 위워크에 거의 120억 달러를 투자하고 최대 주주인 일본 대기업 소프트뱅크에 달려 있습니다. 소프트뱅크는 또한 회사에 수억 달러를 빌려주었고, 지난 달 구조조정에서 위워크 부채를 삭감했습니다.
구조조정은 위워크의 부채를 전체적으로 14억 달러 줄이고 남은 부채의 상환을 추진함으로써 위워크가 지속 가능한 비즈니스를 구축하기 위해 노력할 수 있는 시간을 더 많이 주었습니다. 그러나 회사는 여전히 매 분기마다 많은 현금을 소진하고 있으며 아마도 파산으로 인해 상당한 규모로 축소될 수밖에 없을 것입니다.
사무실 주인들은 그 회사를 두려움에 떨며 지켜보고 있습니다.
부동산 전문 컬럼비아 경영대학원의 스티인 반 니우워버그 교수는 위워크의 붕괴는 뉴욕, 샌프란시스코 및 다른 도시의 취약한 상업용 부동산 부문에 “체계적인 충격”이 될 수 있다고 말했습니다.
그는 위워크가 미국의 다른 어떤 회사보다 많은 2천만 평방 피트에 가까운 사무실 공간을 임대하고 있다는 점을 언급하면서 “그것은 심각한 어려움을 겪고 있는 사무실 시장에 더 많은 찬물을 끼얹을 것입니다.”라고 말했습니다.
최근까지, Mathrani씨는 WeWork의 방향을 바꾸는데 전념하는 것처럼 보였습니다. 그러나 익명을 요구한 그의 리더십에 정통한 4명의 사람들에 따르면 그는 사업의 도전에 지쳐 있었고 소프트뱅크의 참여 부족으로 인해 좌절했다고 합니다. 그는 동료들에게 부채 구조조정을 마무리하는 것이 더 빨리 진행되지 않아 특히 짜증이 난다고 말했다고 그의 대화에 정통한 세 사람이 말했습니다.
소프트뱅크의 생각에 정통한 한 관계자에 따르면 거래가 복잡하고 많은 당사자들의 승인이 필요하기 때문에 신속하게 거래를 할 수 없었습니다.
Mathrani 씨는 언급을 거부했습니다.
위워크와 소프트뱅크가 구조조정을 논의하면서 다른 당사자들이 회사를 안정시키기 위한 거래를 제안했습니다.
그의 대화에 익숙한 세 사람에 따르면, 지난 가을, 회사의 작은 지분을 보유하고 있는 공동 설립자인 노이만 씨는 친구들과 동료들에게 위워크에 다시 관여하고 주식을 일부 다시 사는 것을 생각하고 있다고 말하기 시작했습니다. 그는 10월에 Mathrani 씨와 대규모 투자와 회사를 지원할 수 있는 다른 전략적 계획을 논의하기 위한 미팅을 계획했다고, 계획에 정통한 네 명이 말했습니다.
노이만 씨는 최근에 벤처 캐피털 회사인 Andreessen Horowitz로부터 Flow라고 불리는 그의 새로운 부동산 벤처에 대한 3억 5천만 달러의 투자를 받았습니다. 그와 다른 투자자들은 위워크에 최대 10억 달러의 투자를 고려하고 있었고, 그 중 일부는 회사의 부채 일부를 다시 사는 데 사용될 수 있었다고 두 사람이 말했습니다.
세 사람은 마트라니 씨가 회의를 취소하고 일정을 변경하지 않았다고 말했습니다. 두 사람은 노이만 씨의 제안에 대해 논의하기 위해 만난 적이 없으며, 왜 마트라니 씨가 관심이 없는지는 분명하지 않습니다.
마트라니 씨는 소프트뱅크와 일본 회사와 제휴한 다른 투자자들과 채무 재조정을 협상하기로 결정했습니다. 그러나 그와 소프트뱅크 임원들은 부채 거래에 대한 승인을 확보하기 위해 소프트뱅크의 최고 경영자인 손 마사요시의 관심을 끌기 위해 고군분투했습니다.
3월까지 거래에 대한 협상이 길어지면서 Mathrani 씨는 회사에 대한 소프트뱅크의 영향력이 주요 결정을 내리는 능력을 방해한다고 점점 더 느꼈다고 이 문제에 정통한 세 사람이 말했습니다.
봄에 위워크의 주가가 폭락하자, 그는 위워크와의 파업 거래에 관심이 있는 다른 회사들의 제안을 가지고 소프트뱅크에 접근했습니다. 공동 작업 회사 IWG는 수수료를 받는 대가로 위워크의 위치를 운영하는 거래를 논의했고, 세계 최대 상업용 부동산 중개업체 중 하나인 JLL은 위워크와 잠재적인 운영 계약에 대해 논의 중이었다고 대화에 정통한 두 사람이 말했습니다.
소프트뱅크는 관심이 없었습니다. JLL과 IWG는 언급을 거부했습니다.
우리 작업은 Mathrani씨 밑에서 약간의 진전을 이루었습니다. 그 회사는 집주인들로부터 더 낮은 임대료를 협상하고 일부 장소를 폐쇄함으로써 비용을 낮췄습니다. 최근 위워크 증권 서류에 따르면 2019년 이후 수백 개의 리스를 종료하고 수정함으로써 거의 120억 달러를 절약했다고 합니다.
하지만 회사는 Mathrani 씨가 설정한 몇 가지 목표에 크게 못 미쳤습니다. 2021년 8월에는 2022년에 43억 달러의 매출을 올릴 것으로 예상했습니다. 결국 이보다 10억 달러 적은 매출을 기록했습니다.
그리고 사무실 공간에 대한 수요가 약하기 때문에 회사의 비용은 여전히 너무 높을 수 있습니다. 2020년 말의 약 715개에서 감소한 614개의 위치가 3월 말에 있었습니다.
Mathrani 씨와 사무실 집주인들은 전염병 유행 기간과 이후 사무실 업무의 변화를 완전히 이해하지 못했습니다. 일주일에 5일 정도 사무실에 들어오는 사람들의 수가 줄어들면서, 많은 고용주들은 더 이상 비싼 사무실 공간을 유지할 필요가 없다고 결정했습니다.
한 가지 큰 과제는 위워크가 고용주들이 더 이상 필요로 하지 않고 다른 사람들에게 임대하려고 하는 엄청난 양의 사무실 공간과 경쟁하고 있다는 것입니다. 뉴욕 사무실 공간 브로커인 와튼 프로퍼티 어드바이저스의 최고 경영자인 루스 콜프-하버는 “위워크가 가격이 좋은 서브셋보다 더 비싸다는 것은 의심의 여지가 없습니다,”라고 말했습니다.
그녀는 맨해튼의 2층 건물에 있는 5,000 평방 피트의 사무실(20명이 살기에 충분한 크기)을 서브셋 시장에서 한 달에 약 12,500달러에 구입할 수 있다고 말했습니다. 비슷한 규모의 위워크 시설에 있는 비슷한 양의 공간은 아마도 한 달에 약 16,000달러가 들 것이라고 Colp-Haber는 말하면서 위워크가 세입자들에게 그들이 한 공간에 있고 싶어하는 시간에 대해 더 많은 유연성을 제공한다는 것을 인정했습니다.
위워크 담당자는 재사용은 상당한 비용과 불편함을 수반하여 위워크 공간을 더 매력적으로 사용할 수 있다고 말했습니다.
최근 사무실 공간에 대한 수요가 감소하기 전에도 위워크의 비즈니스 모델은 항상 불안정한 전제 위에 놓여 있었습니다.
금융위기를 계기로 2010년 노이만 씨와 미겔 맥켈비가 설립한 위워크는 사무실 건물이나 건물 전체의 층에 대한 장기 임대 계약을 체결했습니다. 그 회사는 그 공간들을 새롭게 단장하여 프리랜서, 스타트업, 대기업들에게 임대했습니다. 그 아이디어는 위워크가 짧은 임대 기간, 잘 설계된 공간, 행복한 시간과 같은 특전을 제공함으로써 집주인에게 지불하는 것보다 더 많은 임대 소득을 창출할 수 있다는 것이었습니다.
그 모델은 실제로 대규모로 작동한 적이 없습니다. 대부분의 지역에서 비용이 수익을 크게 앞질렀습니다. WeWork는 빠르게 성장하여 설립 이후 대부분의 세월 동안 수익을 두 배로 늘렸지만 손실도 두 배 이상으로 늘렸습니다. 그 회사가 2019년에 상장하려고 했을 때, 투자자들은 주저했습니다.
위워크는 2019년 9월 IPO를 철회하고, 노이만 씨는 최고경영자 자리에서 물러났습니다. 그 이후로, 그는 소프트뱅크에 주식을 판매하고 현금 지불을 통해 7억 달러 이상을 받았습니다.
이 문제에 정통한 두 사람은 노이만 씨가 위워크에 투자하는 것에 더 이상 관심이 없다고 말했습니다. 최근 재무 자료에서 소프트뱅크는 위워크에 대한 투자로 지금까지 100억 달러 이상의 손실을 입었다고 밝혔습니다.
Sandeep Mathrani was supposed to be WeWork’s savior.
A real estate executive, he became the chief executive of the troubled office space company in 2020 after a failed initial public offering pushed it to the brink of collapse. He instilled discipline and order on a business that had grown fast and chaotically under its co-founder Adam Neumann.
Instead of building a company that would “elevate the world’s consciousness” as Mr. Neumann had wanted, Mr. Mathrani focused on the staid details of running a real estate company. He steered WeWork through the pandemic, got its landlords to accept less rent, took the company public and oversaw a financial restructuring, completed last month, that cut the company’s debt.
But just weeks after the restructuring, the company said on May 16 that Mr. Mathrani would step down, and that no permanent successor was lined up. Wall Street analysts who had recently met with him were stunned — one analyst wrote in a research note that the executive was “abandoning ship.” A couple of weeks later, WeWork’s chief financial officer, who had joined last June, departed, too.
The turmoil raises fresh questions about the viability of WeWork, which has spent billions of dollars building a business that has never come close to breaking even — and must now compete with the flood of cheap office deals that have become available since working from home shrank demand for commercial real estate.
Investors have all but given up on a WeWork turnaround. The stock is trading around 20 cents, down more than 95 percent from October 2021 when it secured a stock market listing through a merger.
“We still believe that the current capital structure remains unsustainable,” said Pranav Khattar, a primary credit analyst at S&P Global Ratings.
To a large extent, the company’s fate rests with SoftBank, the Japanese conglomerate that has invested nearly $12 billion in WeWork and is its largest shareholder. SoftBank has also lent the company hundreds of millions of dollars, and took a haircut on its WeWork debt in last month’s restructuring.
By reducing WeWork’s debt by $1.4 billion overall and pushing out the repayment of its remaining debt, the restructuring gave WeWork more time to try to build a sustainable business. But the company is still burning through large amounts of cash each quarter and may be forced to shrink substantially, perhaps through bankruptcy.
Office landlords are watching the company with dread.
A collapse of WeWork could be a “systematic shock” to the weak commercial real estate sector in New York, San Francisco and other cities, said Stijn Van Nieuwerburgh, a Columbia Business School professor who specializes in real estate.
“It would pour more cold water on the office market, which is struggling direly,” he said, noting that WeWork rents nearly 20 million square feet of office space, more than any other company in the United States.
Until recently, Mr. Mathrani appeared committed to turning WeWork around. But he had grown exhausted by the challenges of the business and was frustrated by what he perceived as a lack of engagement from SoftBank, according to four people familiar with his leadership who spoke on the condition of anonymity. He told colleagues that he was particularly annoyed that it did not move more quickly to wrap up the debt restructuring, three people familiar with his conversations said.
The transaction could not be done quickly because it was complex and required sign-off by numerous parties, according to a person familiar with SoftBank’s thinking.
Mr. Mathrani declined to comment.
As WeWork and SoftBank discussed a restructuring, other parties suggested deals aimed at steadying the company.
Last fall, Mr. Neumann, the co-founder, who holds a small stake in the company, started telling friends and associates that he was thinking about getting involved in WeWork again and buying back some of its stock, according to three people familiar with his conversations. He scheduled a meeting with Mr. Mathrani in October to discuss a large investment and other strategic initiatives that could bolster the company, four people familiar with the plans said.
Mr. Neumann had recently landed a $350 million investment from the venture capital firm Andreessen Horowitz for his new real estate venture called Flow. He and other investors were considering an investment in WeWork of up to $1 billion, some of which could have been used to buy back some of the company’s debt, two of the people said.
Mr. Mathrani canceled the meeting and did not reschedule it, the three people said. The two men never met to discuss Mr. Neumann’s proposal, and it is not clear why Mr. Mathrani was not interested.
Mr. Mathrani opted to negotiate the debt restructuring with SoftBank and other investors allied with the Japanese company. But he and SoftBank executives struggled to get the attention of SoftBank’s chief executive, Masayoshi Son, to secure his approval for the debt deal.
By March, as negotiations over the deal dragged on, Mr. Mathrani increasingly felt that Softbank’s influence over the company hampered his ability to make key decisions, three people familiar with the matter said.
In the spring, as WeWork’s stock tumbled, he approached SoftBank with offers from other companies that were interested in striking deals with WeWork. The co-working company IWG discussed a deal to operate WeWork’s locations in return for a fee, and JLL, one of the world’s largest commercial real estate brokers, was in talks about a potential operating agreement with WeWork, according to two people familiar with the conversations.
SoftBank was not interested. JLL and IWG declined to comment.
WeWork has made some progress under Mr. Mathrani. The company has lowered its costs by negotiating lower rents from landlords and closing some locations. A recent WeWork securities filing said that, since 2019, it had saved nearly $12 billion by terminating and amending hundreds of leases.
But the company fell far short of some goals Mr. Mathrani had set. In August 2021, the company projected it would bring in $4.3 billion of revenue in 2022; it ended up reporting $1 billion less than that.
And the company’s costs may still be too high given the weak demand for office space. It had 614 locations at the end of March, down from around 715 at the end of 2020.
Mr. Mathrani and office landlords had failed to fully appreciate the transformation of office work during and after the pandemic. With fewer people coming into the office five days a week, many employers decided they no longer needed to maintain expensive office space.
One big challenge is that WeWork is competing with a huge amount of office space that employers no longer need and are seeking to lease out to others. “There’s no question that WeWork is more expensive than a well-priced sublet,” said Ruth Colp-Haber, chief executive of Wharton Property Advisors, a New York office space broker.
She said a 5,000-square-foot office — big enough for 20 people — in a second-tier building in Manhattan could be had for about $12,500 a month on the sublet market. A similar amount of space in a comparable WeWork facility would probably cost about $16,000 a month, Ms. Colp-Haber said, acknowledging that WeWork offers tenants more flexibility over how long they want to be in a space.
A WeWork representative said subleasing involved significant costs and inconveniences that could make using a WeWork space more attractive.
Even before the recent downturn in demand for office space, WeWork’s business model always rested on a shaky premise.
Founded by Mr. Neumann and Miguel McKelvey in 2010 in the wake of the financial crisis, WeWork signed long-term leases for floors in office buildings or entire buildings. The company refurbished those spaces and rented them out to freelancers, start-ups and large corporations. The idea was that WeWork could generate more in rental income than it was paying landlords by offering shorter leases, well-designed spaces and perks like happy hours.
The model never really worked on a large scale. At most locations, costs greatly outpaced revenue. WeWork grew fast, doubling its revenue most years since it was founded, but it also more than doubled its losses. When the company sought to go public in 2019, investors balked.
WeWork withdrew its I.P.O. in September 2019, and Mr. Neumann resigned as chief executive. Since then, he has received more than $700 million from selling stock to SoftBank and from cash payments.
Two people familiar with the matter said Mr. Neumann had moved on and was no longer interested in investing in WeWork. In a recent financial filing, SoftBank disclosed that it had so far taken more than $10 billion of losses on its investments in WeWork.