[NYT]Stress Builds as Office Building Owners and Lenders Haggle Over Debt
거의 모든 미국 도시의 사무실 구역들은 전염병이 직장을 비우고 재택근무를 일반화한 이후 큰 스트레스를 받고 있습니다. 하지만 최근 몇 달 동안 위기는 지역 경제에 피해를 주고 부동산 투자자와 수십 개 은행에 재정적 타격을 줄 수 있는 긴박한 단계에 접어들었습니다.
특히 지난 달 두 개의 은행이 파산한 이후, 대출 기관들은 사무실 건물 소유자들에게 새로운 대출을 하는 것을 점점 더 꺼리고 있습니다.
“그들은 더 많은 노출을 원하지 않기 때문에 새로운 사무실 건물 대출을 하고 싶어하지 않습니다,” 라고 뉴욕시 사무실 시장의 거물이자 뉴욕 연방 준비 은행 이사회의 이사인 뉴욕 집주인 스콧 레클러가 말했습니다.
대출의 철회 시점은 이보다 더 나쁠 수 없습니다. 상업용 부동산 데이터 회사인 Trepp에 따르면 집주인들은 올해 약 1,370억 달러의 사무실 담보 대출을 재융자해야 하며 향후 4년 동안 거의 5조 달러를 재융자해야 합니다. 금리를 인상함으로써 인플레이션과 싸우기 위한 연방준비제도이사회의 캠페인은 또한 여전히 제공되는 대출 비용을 상당히 증가시켰습니다.
은행들이 대출을 꺼리고 건물주들의 신용에 대한 절박함이 교착 상태를 만들었습니다. 대출 기관들은 대출을 연장하고 더 나은 조건을 얻을 수 있는 경우에만 새로운 대출을 만들기를 원합니다. 많은 집주인들이 반발하고 있고, 일부는 채무 불이행을 위협하고 있어 사실상 은행과 투자자들이 압류에서 더 많은 손실을 볼 수 있다고 베팅하고 있습니다.
대부업체와 건물주 간의 비공개 협상이 어떻게 해결되는지는 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 채무 불이행은 지역 은행에 압력을 가중시키고 경제를 불황으로 몰아넣을 수 있습니다. 이미 압박을 받고 있는 지방 재산세 수입이 급감해 정부가 서비스를 끊거나 근로자를 해고해야 할 수 있습니다.
“우리가 보고 있는 것은 대출자와 소유자 사이의 춤입니다,”라고 상업용 부동산 프로젝트를 위한 자금 조달을 전문으로 하는 뉴욕의 매디슨 부동산 캐피털의 조슈아 지겐이 말했습니다. “올바른 가치가 무엇인지는 아무도 모릅니다. 아무도 건물을 되찾고 싶어하지 않습니다.”라고 그는 말했고 건물 소유주들도 새로운 자본을 투입하고 싶어하지 않는다고 덧붙였습니다.
그는 사무실 부문이 호텔이나 아파트와 같은 다른 종류의 상업용 부동산보다 훨씬 더 많은 스트레스를 받고 있다고 덧붙였습니다.
일부 업계 전문가들은 충분한 시간이 주어지면 건물주와 대출자들이 타협을 통해 모든 사람들이 손실을 최소화하기를 원하기 때문에 압류나 재산세 수입의 큰 손실을 피할 것이라고 낙관합니다.
Trepp의 수석 관리 이사인 Manus Clancy는 “나는 그것이 체계적인 위험을 초래할 것이라고 생각하지 않습니다,”라고 말했습니다. “은행들을 무너뜨리지는 않겠지만, 문제가 있는 은행들을 볼 수 있습니다. 이 시장에서 빠르게 해결되는 것은 없습니다.”
일반적으로 상업용 건물에 대한 대출은 주택 담보 대출보다 연장하거나 수정하기가 쉽습니다. 협상은 하나 이상의 상업적 모기지로 뒷받침되는 증권을 소유한 투자자를 대신하여 행동하는 은행 임원 또는 서비스라고 불리는 전문 금융 회사에 의해 처리됩니다.
하지만 거래를 성사시키는 것은 여전히 어려울 수 있습니다.
Rechler 씨의 회사인 RXR은 최근 맨해튼 시내에 있는 61개 브로드웨이를 구입할 때 사용했던 대출금을 지불하는 것을 중단했습니다. 그의 회사는 몇 년 전에 다른 투자자에게 지분의 거의 절반을 매각한 후 그 건물에 대한 원래 투자를 되찾았다고 그는 말했습니다. 그는 대출 기관인 독일 기관인 Aareal Bank가 대출과 건물을 매각하는 것을 고려하고 있다고 덧붙였습니다.
“이 유동성이 부족한 시장에서, 그들은 그 대출금을 팔 수 있습니까? 그들이 그 건물을 팔 수 있습니까 레클러 씨가 말했습니다. Areal Bank는 언급을 거부했습니다.
에릭 구랄은 대부분 오래된 맨해튼 사무실 건물들에 지분을 가지고 있는 가족 소유 회사인 GFP 부동산의 공동 최고 경영자입니다. 그는 유니언 스퀘어에 있는 건물에 대한 3천만 달러의 대출을 연장하기 위해 은행과 거의 7개월간의 협상에 휘말렸고, 주택 담보 대출 기간이 두 달밖에 남지 않았습니다.
구랄 씨는 “내년에 금리가 어떻게 나오는지 알 수 있도록 기존 대출에 대해 1년 연장을 시도하고 있는데, 이는 지금보다 더 나아질 가능성이 높습니다.”라고 말했습니다. “하이브리드 작업이 은행에 공포를 조성했습니다.”
상업용 부동산 서비스 회사인 Cushman & Wakefield에 따르면, 많은 근로자들이 일주일에 적어도 며칠은 사무실로 돌아왔지만, 미국 사무실 공간의 18.6%는 임대가 가능하며, 이는 1995년에 빈 공간을 측정하기 시작한 이래 가장 많은 것입니다.
공적 연금 기금, 보험 회사, 그리고 상업적 모기지로 뒷받침되는 채권에 투자하는 뮤추얼 펀드 회사들도 문제가 해결되거나 연기되는 것을 보는 데 관심이 있습니다. 압류의 물결은 그들의 증권 가치를 낮출 것입니다.
분석가들이 가장 걱정하는 모기지 대출의 대부분은 시카고, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴 등 빈 공간이 넘쳐나거나 근로자들이 사무실로 돌아가기를 꺼리는 도시의 건물들과 관련되어 있습니다.
그러한 건물 중 하나는 시카고에 있는 108층짜리 윌리스 타워입니다. 이 건물은 맨해튼에 있는 원 월드 트레이드 센터와 센트럴 파크 타워 다음으로 미국에서 세 번째로 높은 건물입니다. 거대 사모펀드 회사인 블랙스톤은 2015년에 약 13억 달러에 그것을 구입했고 소매 공간과 옥상 테라스를 추가하는 것을 포함하여 50년 된 건물인 시어스 타워를 개조하는 데 5억 달러를 쓰기로 약속했습니다.
그런데 지난 12월, 이 건물의 최대 임차인인 유나이티드 항공이 조기 해지 수수료를 내고 3개 층을 비웠습니다. 신용 데이터 및 리서치 회사인 KBRA Analytics에 따르면, 그 달에는 건물의 약 83%가 사용되었습니다. Blackstone은 그 숫자에 이의를 제기합니다. 회사 대변인 Jeffrey Kauth는 “사무실 공간의 약 90%가 임대됩니다.”라고 말했습니다
익명을 요구한 한 인사는 민감한 금융 정보를 논의하기 위해 익명을 요구한 이 문제에 대해 블랙스톤이 최근 일부 부동산 펀드 투자자들에게 윌리스 타워에 대한 지분 투자 가치를 29%인 1억 1,900만 달러 기록했다고 통보했다고 말했습니다.
Trepp에 따르면 블랙스톤은 3월에 13억 3천만 달러의 모기지에 대한 네 번째 연장을 받아 마감일을 내년으로 앞당겼습니다. 대출 조건에 따르면, 회사는 내년에 다시 1년 연장을 신청할 수 있습니다.
블랙스톤은 10년 전보다 훨씬 줄어든 약 2%의 부동산 자금만이 사무실 건물에 투자되었다고 말했습니다.
전국에서 가장 비싼 부동산이 있는 거리도 피해를 입지 않습니다.
KBRA Analytics에 따르면 맨하탄에서는 Waldorf Astoria 건너편에 있는 300 Park Avenue 사무실 건물의 소유자가 8월에 만기가 돌아오는 4억 8500만 달러 대출에 대해 2년 연장을 모색하고 있습니다. 그 부동산은 티쉬만 스피어와 몇몇 이름 없는 투자자들을 포함한 합작 회사가 소유하고 있습니다.
1955년에 지어진 이 25층짜리 건물은 콜게이트-팔몰리브의 본사입니다. 하지만 이 소비재 대기업은 그곳에서 입지를 축소하고 있습니다.
“우리는 상호 이익이 되는 연장에 함께 일할 수 있도록 우리의 대출금이 만기 훨씬 전에 특별 서비스 기관으로 이전될 것을 요청했습니다,”라고 티쉬만 스피어의 대변인 버드 페론이 말했습니다.
300 파크 애비뉴 대출을 포함한 채권 거래의 일부는 일부 세입자들이 건물을 떠났기 때문에 지난 가을 피치에 의해 하향 조정되었으며, 낮은 등급의 채권 조각은 현재 달러로 약 85센트에 거래되고 있습니다.
전국적으로 부동산 대기업 브룩필드 프로퍼티와 연결된 투자 펀드가 로스앤젤레스 시내에 있는 가스 회사 타워와 인근 건물인 777 타워에 대한 7억 5천만 달러의 대출을 불이행하여 부동산 압류 또는 매각 가능성을 설정했다고 펀드는 밝혔습니다.
브룩필드의 대변인인 앤드류 브렌트는 이메일 성명에서 재정적인 어려움을 겪고 있는 사무실 건물들이 “우리 포트폴리오의 매우 작은 비율”이라고 말했습니다
건물주들이 빈방과 높은 이자율로 어려움을 겪는 동안, 어떤 사람들은 그들의 부동산을 더 확고한 기반 위에 놓을 방법을 찾았습니다.
맨해튼 375 파크 애비뉴에 있는 시그램 빌딩의 소유주들은 웰스파고가 이전에 점유했던 여러 층을 채울 새 세입자를 찾는 동안 5월에 만기가 돌아오는 대출의 2억 달러 부분을 재융자하기 위해 노력해 왔습니다.
Aby J. Rosen과 Michael Fuchs가 이끄는 투자 그룹인 RFR Holding은 2000년에 38층 건물을 3억 7천 9백만 달러에 구입했습니다. 직원들을 사무실로 다시 끌어들이기 위해 RFR은 작년에 등산 벽과 피클볼 및 농구 코트가 장착된 지하 차고에 2,500만 달러의 “놀이터”를 건설했습니다. Trepp에 따르면 지난 몇 달 동안 4명의 새로운 세입자가 임대 계약을 체결했습니다.
모든 빈 공간이 있음에도 불구하고, Rechler씨의 RXR과 같은 일부 집주인들은 여전히 새로운 타워를 짓고 싶어합니다. RXR은 파크 애비뉴 175번지에 미국에서 가장 높은 건물을 짓는 계획을 추진하고 있습니다.
그는 타워를 언급하며 “그것은 세계 최고의 사무실 시장 중 하나이며 앞으로도 그럴 것입니다,”라고 말했습니다.
A real estate investment fund recently defaulted on $750 million of mortgages for two Los Angeles skyscrapers. A private equity firm slashed the value of its investment in the Willis Tower in Chicago by nearly a third. And a big New York landlord is trying to extend the deadline for paying down a loan for a Park Avenue office tower.
Office districts in nearly every U.S. city have been under great stress since the pandemic emptied workplaces and made working from home common. But in recent months, the crisis has entered a tense phase that could damage local economies and cause financial hits to real estate investors and scores of banks.
Lenders are increasingly reluctant to make new loans to owners of office buildings, especially after the collapse of two banks last month.
“They don’t want to make new office building loans because they don’t want more exposure,” said Scott Rechler, a New York landlord who is a big player in the city’s office market and sits on the board of the Federal Reserve Bank of New York.
The timing of the pullback in lending couldn’t be worse. Landlords need to refinance about $137 billion of office mortgages this year and nearly half a trillion dollars in the following four years, according to Trepp, a commercial real estate data firm. The Federal Reserve’s campaign to fight inflation by raising interest rates has also substantially raised the cost of loans still on offer.
Banks’ unwillingness to lend and building owners’ desperation for credit have created a standoff. Lenders want to extend loans and make new ones only if they can get better terms. Many landlords are pushing back, and some are threatening to default, effectively betting that banks and investors stand to lose more in a foreclosure.
How private negotiations between lenders and building owners are resolved could have major ramifications. Defaults could heap pressure on regional banks and help push the economy into recession. Local property tax revenue, already under pressure, could plummet, forcing governments to cut services or lay off workers.
“What we are seeing is this dance between lenders and owners,” said Joshua Zegen of Madison Realty Capital in New York, a firm that specializes in financing for commercial real estate projects. “No one knows what the right value is. No one wants to take a building back,” he said, adding that building owners don’t want to put in new capital, either.
He added that the office sector was feeling far more stress than other kinds of commercial real estate like hotels and apartment buildings.
Some industry experts are optimistic that given enough time, building owners and their lenders will hammer out compromises, avoiding foreclosures or a big loss in property tax revenue because everybody wants to minimize losses.
“I don’t see it as something that is going to result in systematic risk,” said Manus Clancy, a senior managing director at Trepp. “It’s not going to bring down banks, but you could see some banks that have problems. Nothing gets resolved quickly in this market.”
Loans on commercial buildings are typically easier than home mortgages to extend or modify. Negotiations are handled by bank executives or specialized finance firms called servicers, which act on behalf of investors that own securities backed by one or more commercial mortgages.
But striking a deal can still be hard.
Mr. Rechler’s company, RXR, recently stopped making payments on a loan it used to finance the purchase of 61 Broadway in downtown Manhattan. His company got its original investment in the building back after selling nearly half its stake to another investor several years ago, he said. He added that the lender, Aareal Bank, a German institution, was considering selling the loan and the building.
“In this illiquid market, can they sell that loan? Can they sell the building?” Mr. Rechler said. Aareal Bank declined to comment.
Eric Gural is a co-chief executive of GFP Real Estate, a family-owned firm that has stakes in several Manhattan office buildings, mostly older ones. He has been embroiled in nearly seven months of negotiations with a bank to extend a $30 million loan on a building in Union Square, and just two months are left on the mortgage.
“I’m trying to get a one-year extension on an existing loan so I can see what interest rates look like next year, which is likely to be better than they are now,” Mr. Gural said. “Hybrid work has created fear in the banks.”
Though many workers have returned to offices at least a few days a week, 18.6 percent of U.S. office space is available for rent, according to Cushman & Wakefield, a commercial real estate services firm, the most since it started measuring vacancies in 1995.
Public pension funds, insurance companies and mutual fund firms that invest in bonds backed by commercial mortgages also have an interest in seeing problems resolved or put off. A wave of foreclosures would lower the value of their securities.
Many of the mortgages that analysts are most worried about involve buildings in Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco and Washington — cities where there is a glut of vacant space or where workers are reluctant to return to offices.
One such property is the 108-story Willis Tower in Chicago — the third-tallest building in the country, after One World Trade Center and Central Park Tower, both in Manhattan. The giant private equity firm Blackstone bought it for about $1.3 billion in 2015 and committed to spending $500 million on renovating the 50-year-old building, formerly the Sears Tower, including adding retail space and a rooftop terrace.
But in December, United Airlines, the building’s largest tenant, paid an early termination fee and vacated three floors. That month, about 83 percent of the building was occupied, according to KBRA Analytics, a credit data and research firm. Blackstone disputes those numbers; Jeffrey Kauth, a company spokesman, said that “approximately 90 percent of the office space is leased.”
Blackstone recently notified some of its real estate fund investors that it had written down the value of its equity investment in Willis Tower by $119 million, or 29 percent, said a person briefed on the matter, who spoke on the condition of anonymity to discuss sensitive financial information.
In March, Blackstone got a fourth extension on the $1.33 billion mortgage, pushing the due date to next year, according to Trepp. Under the terms of the loan, the firm can seek another one-year extension next year.
Blackstone said only around 2 percent of the firm’s real estate funds were invested in office buildings — down a lot from a decade ago.
Even streets with some of the priciest real estate in the country are not immune.
In Manhattan, the owner of 300 Park Avenue, an office building across the street from the Waldorf Astoria, is seeking a two-year extension on a $485 million loan coming due in August, according to KBRA Analytics. The property is owned by a joint venture including Tishman Speyer and several unnamed investors.
The 25-story building, built in 1955, is the headquarters for Colgate-Palmolive. But the consumer products conglomerate is shrinking its presence there.
“We requested that our loan be transferred to the special servicer well in advance of its maturity so that we can work together on a mutually beneficial extension,” said Bud Perrone, a spokesman for Tishman Speyer.
Portions of a bond deal that includes the 300 Park Avenue loan were downgraded last fall by Fitch Ratings because some tenants had left the building, and a lower-rated slice of the bond now trades at about 85 cents on the dollar.
Across the country, an investment fund connected to the real estate giant Brookfield Properties defaulted on $750 million of loans for the Gas Company Tower and a nearby building, 777 Tower, in downtown Los Angeles, setting up a possible foreclosure or a sale of the properties, according to the fund.
Andrew Brent, a spokesman for Brookfield, said in an emailed statement that office buildings suffering financial challenges were “a very small percentage of our portfolio.”
Even as building owners struggle with vacancies and high interest rates, some have found a way to put their properties on a more solid footing.
The owners of the Seagram Building at 375 Park Avenue in Manhattan have been working to refinance a $200 million portion of a loan that comes due in May while finding new tenants to fill several floors previously occupied by Wells Fargo.
RFR Holding, an investment group led by Aby J. Rosen and Michael Fuchs, bought the 38-story building in 2000 for $379 million. To entice employees back to the office, RFR last year built a $25 million “playground” in an underground garage that’s equipped with a climbing wall and pickleball and basketball courts. Four new tenants signed leases in the past few months, according to Trepp.
Even with all the vacant space, some landlords like Mr. Rechler’s RXR still want to build new towers. RXR is moving ahead with plans to build the tallest building in the country at 175 Park Avenue.
“It’s one of a kind in what is and will always be one of the best office markets in the world,” he said, referring to the tower.